Ön alım hakkı hukukumuzda 3 şekilde düzenlenmiştir. Yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan ön alım hakkı ve Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı şeklindedir. Bu makalemizde, uyuşmazlıklarda karşımıza en çok çıkanlardan biri olan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 735. Maddesinde düzenlenen sözleşmeden doğan önalım hakkından bahsedilecektir.

•Önalım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını, bir üçüncü kişiye satması durumunda önalım hakkı sahibinin, tek taraflı ulaşması gerekli irade beyanı ile kullanılan ve şeyin malikine ulaştığı anda arzu edilen hüküm ve sonuç olan satım sözleşmesini kuran(kurucu yenilik doğuran) bir haktır. Adi yazılı şekle tabidir. En çok 10 yıl için kararlaştırılabilir.

•Önalım hakkı en kısa şekilde açıklanacak olursa şarta bağlı bir alım hakkıdır. Önalım hakkı sahibine, önalım hakkının bulunduğu bir malın maliki tarafından bir başka üçüncü kişiye satılmak istenmesi durumunda, bu malı almada üçüncü kişilerden daha öncelikli konuma gelir. Önalım hakkı, satış ve satışa benzer işlemlerde söz konusu olabilir. Unutulmamalıdır ki önalım hakkı paydaşa karşı olan satışlarda ve cebri icra satışlarında uygulamaz.

•Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için taraflar arasında düzenlenmiş önalım sözleşmesi olmalıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı TBK 237 uyarınca yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kurulması ile önalım hakkı tanıyan mülkiyeti devir borcu altına girerken önalım hakkı sahibi 3. Kişilerden öncelikli olarak isteme hakkına sahip olur. Sözleşmeden doğan önalım hakkının 3. Kişilere ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh verilmesi gerekmektedir. Şerhin etkisi şerhin verildiği tarihten 10 yıl geçmekle sona erer. Sözleşmeden doğan önalım hakkında tapuya şerh verilmesi 3. Kişilere satılmasına engel değildir.

•Sözleşmeden doğan önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun “Sözleşmeden doğan önalım hakkı” başlıklı 735. Maddesinde düzenlenmiştir. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. 

•Ayrıca , ‘tapu siciline şerh’, sözleşmeden doğan önalım haklarında üçüncü kişilere karşı hakkı aramak için gereklidir. Bu şerh olmaksızın önalım hakkı sahibinin üçüncü kişilere karşı bu hakkı kullanmasına imkan yoktur. 

•Önalım davalarında görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Söz konusu yetki taşınmazın aynına ilişkin olduğu için kesin yetki olup, taşınmazın fiilen bulunduğu yer mahkemesidir. Yetki kamu düzeninden olduğu için de resen dikkate alınır.

Önalım sözleşmesinin düzenlemesi ve ön alım hakkının kullanılması konularında alanında uzman bir hukukçuya başvurulmasında fayda olacaktır.

Av. Yeşim Ezgi Türkmen