Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Borçlar Kanunu madde 339 vd düzenleme alanı bulmaktadır. Bu hükümler Konut ve çatılı iş yerlerinin yanı sıra kiracının kullanımına bırakılmış eşyalar içinde uygulama alanı bulabilirken geçici kullanıma özgülenen 6 ay ya da daha kısa süreli sözleşmelerde uygulama alanı bulamayacaktır.

•Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, isimli, kural olarak şekle tabi olmayan bir sözleşmedir.

•Taraflar, kira sözleşmesi için güvence getirilmesi hususunda anlaşmış iseler bu güvence bedeli 3 aylık kira ücretini geçemez. Güvence bedelinin karşılığı olan para ya da kıymetli evrak kiraya verenin rızası olmaksızın çekilmemek üzere tasarruf hesabına yatırılmaktadır. Banka söz konusu güvenceleri iki tarafın rızası ile ya da kesinleşen mahkeme/icra kararına istinaden verebilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 3 ay içerisinde kiraya veren güvence bedelini talep eder ve kiraya veren herhangi bir takibe yönelik karar ileri sürmezse banka bedeli geri vermekle yükümlüdür.

•Kira sözleşmesinde bedel taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabilmekte olup daha sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

•Yan giderler, vergi vb yükümlülüklerden kanun gereği kiraya veren sorumlu tutulmaktadır.

•Kira bedeline ilişkin anlaşmalarda yenilenen kira döneminde ÜFE oranını geçmeden devam etmektedir. Bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmesi söz konusu olduğunda da aynı durum geçerlidir. 5 yıldan uzun kira sözleşmelerinde her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından ÜFE ve emsal kira bedeli gözetilerek belirlenmektedir. 

•Kira bedelinin belirlenmesi için dava yoluna gidilebilmesi için yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önceki bir tarihte dava açılmalı ya da kiracıya artırım ile ilgili yazılı bildirim yapılarak kira dönemi sonuna kadar açılabilmektedir.

•Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceği ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olacağı şeklinde yapılan anlaşmalar geçersizdir.

KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

•Kira sözleşmeleri fesih bildirimi ile ya da dava yolu ile sona erdirebilmektedir. 

Fesih yoluyla sona erdirme:

•Eğer konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi süreye tabi ise sürenin bitimine 15 gün kala yapılacak yazılı fesih bildirimi ile sözleşme sona erdirilebilecektir. Eğer bu bildirim yapılmazsa sözleşme 1 yıl daha aynı koşullarda uzamış kabul edilmektedir. Kiraya verenin ise kural olarak sözleşmeyi fesih hakkı olmamakla birlikte 10 yıllık uzama dolmuşsa en az 3 ay önceden yapılacak bildirimle sebep göstermesine gerek olmadan sözleşmeyi sona erdirebilir.   

•Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman sözleşmeyi fesih hakkı varken; kiraya verenin kira başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih hakkı olacaktır.

Dava yoluyla sona erdirme:

•Kiraya veren, kiralananını kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gereksinim oluşursa kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak haklı sebep olmadan 3 yıl geçmeden eski kiracısından başka birine kira veremez aksi halde 1 yıllık kira bedeli kadar tazminat ödemekle yükümlüdür.

•Kiraya verenin , kiralananın inşa veya imarı amacıyla belirli süreli kira sözleşmelerinde süre sonunda ; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi için öngörülen süreye uyarak 1 ay içinde dava yoluyla sona erdirilebilir.. Haklı sebep olmadan 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz, eski kiracının öncelik hakkı vardır.

Kira sözleşmesinin hazırlanması sürecinde alanında uzman bir hukukçudan yardım almak , sözleşme ile ilgili çıkabilecek uyuşmazlıklarda hak kaybı yaşanmasının önüne geçecektir.

Av. Fırat Fesih KAYA