İdarenin mal edinme yöntemlerinden biri olan kamulaştırmada, kamulaştırmanın aşamalarından biri olarak satın alma usulünün deneneceği, satın alma sağlanamazsa idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılacağına “Kamulaştırma” (bknz: https://www.ffkpartner.com/kamulastirma) başlıklı makalemizde değinmiştik. Bu makalemizde de “Kamulaştırmada Bedel Tespit Davaları” ayrıntılı bir şekilde ele alınacaktır.

İdare tarafından yapılacak olan Kamulaştırma işleminde, kamulaştırma kararı alındıktan sonra Kamulaştırma Kanunu madde 8’e göre idarenin öncelikli uygulaması gereken prosedür satın alma usulünün denenmesidir. İdare taşınmaz malın tahmini bedelini belirlemek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan kıymet takdir komisyonu görevlendirir.  Satın alma işlemine ilişkin olarak maliklere yapılan tebligat sonrasında malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile idareye başvurulduğu takdirde, idare tarafından Kamulaştırma Kanunu madde 8’e göre oluşturulan komisyon tarafından bir tarih belirlenir. Belirlenen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır ve kıymet takdir komisyonca belirlenen tahmini değeri geçmemek üzere; bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde bu hususta tutanak düzenlenir. Anlaşma tutanağının hazırlanması ile en geç 45 gün içinde anlaşmaya varılan bedel hazırlanır ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Tapuya yapılan re ’sen tescil sonrasında da bedel ödenir. 

Yukarıda anlatılanlar satın alma usulünün başarılı olması halinde geçerli olup eğer satın alma usulünde başarı sağlanamaz ise idare tarafından, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesine başvuru yapılarak kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılacaktır. Kamulaştırma Kanunu madde 10 da düzenlenen hali ile İdare, 8 inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek, taşınmaz malın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine kamulaştırma bedelinin tespiti ve bu bedeli ödemeleri karşılığında kendi adına tescilini talep eder.

Mahkemenin bedelin ödenmesi üzerine tapuya yapacağı bildirimle tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. Eğer taraflar bedel için kanun yoluna başvururlarsa, İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. (Faiz söz konusu olmaz) Kamulaştırılacak malın değerinin hangi tarih için belirleneceği önemli bir husustur. Anayasa Mahkemesi’nin 2015/55 Esas 2016/45 Karar numaralı 26.05.2016 tarihli Kararı ile ‘’kamulaştırma tarihindeki’’ ibare anayasaya aykırı bulunmuş ve iptal edilmiş, bunun sonucunda satın alma usulünde uzlaşmaya varılamadığı takdirde mahkemede bedel ve tescil davasının açıldığı tarihteki bedelin esas alınacağı açıklık kazanmıştır.

Bedele Tespitinde Dikkat Edilen Hususlar

Kamulaştırma bedelinin tespit esasları Kamulaştırma Kanunu madde 11’de düzenlenmiştir:

Taşınmazın;

Cins ve nevini,, Yüzölçümünü., Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, Varsa vergi beyanını, Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini. Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, Yapılarda resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Kamulaştırma işlemlerinde, satın alma usulü denenerek başarısız sonuçlanması ve tarafların bedel üzerinde anlaşamaması üzerine idarenin izleyeceği yol kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası olacaktır. Tarafların böyle bir durumla karşılaştıklarında, taşınmaz üzerinde sahip oldukları mülkiyet hakkının zedelenememesi ve hak kaybı yaşamaması adına idare hukuku alanında uzman bir avukata başvurmalarında fayda olacaktır.

Av. Fırat Fesih KAYA