6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar” başlıklı kısmının 237 - 239. maddeleri arasında ve  4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 736. Maddesinde alım  ve geri alım hakkı kenar başlığında Geri Alım (Vefa ) Hakkı düzenlenmiştir.

Bir taşınmazı satın alma hakkının öncelikli olarak eski malikine verilmesidir. Vefa hakkı anlamına da gelen geri alma  hakkı taşınmazın eski malikinin hakkını saklı tutmaktadır. Uygulamada genellikle banka kredisi ödemekte zorlanan kişiler  talep etmektedir. Borcun ödenmemesi ile birlikte ipotekli taşınmazı banka borca karşılık devralmaktadır. Banka tarafından satışa çıkarılan taşınmaz geri alım (vefa )hakkı kullanılarak eski malik tarafından satın alınabilmektedir.

4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun Alım ve geri alım(vefa) hakları kenar başlıklı 736/1 fıkrasında; Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer” Şeklinde belirtilmiştir. Tapu kütüğüne şerh verilmek suretiyle resmi yazılı şekilde en çok 10 yıl için yapılmaktadır.

Bir taşınmaz satışa çıkarıldığı zaman eski malik, taşınmazı öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olur. Geri alım(vefa) hakkının kurulması, taşınmazın yeni sahibinin herhangi bir kullanım hakkını kısıtlamaz. Taşınmazı kullanabilir ya da kiralama gibi gelirlerden faydalanabilir. 

Geri alım hakkının geçerlilik süresi ise en fazla 10 senedir. Bir satışın üzerinden 10 sene geçmişse geri alım (vefa) hakkı geçerliliğini yitirmiş olur. 6098 Sayılı TBK’nın süresi ve şerhi kenar başlıklı 238/1 fıkrasında;” Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir” şeklinde belirtilmiştir.

6098 Sayılı TKB'nin devredilmesi ve miras yoluyla geçmesi kenar başlıklı 239/1 fıkrasında; ”Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer” şeklinde belirtilmiştir. Ayrıca bir sözleşme ile aksi belirtilmediği müddetçe geri alım(vefa) hakkı başkasına devredilemez. Ancak miras yolu ile devredilebilir.

Yine aynı maddenin 2.fıkrasında; “Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz” şeklinde belirtilmiştir.

6098 Sayılı TKB'nin şekil kenar başlıklı 237/1 fıkrasında; ”Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır” şeklinde belirtilmiştir. Yine 2. Fıkrasında ise ”Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz ”şeklinde belirtilmiştir. Madde hükümlerinde de açıkça belirtildiği üzere taşınmaz için düzenlenen geri alım sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekir.

Geri alım hakkı, taşınmazın satışı sırasında Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinde ya da satış sonrası noter huzurunda gerçekleştirilmektedir. Tarafların talebi durumunda tapuya şerh düşülebilmektedir. Geri Alım(Vefa) hakkı sözleşmesi için gerekli belgeler şunlardır:

•Geri alım(vefa) hakkı talebinde bulunan kişinin ya da temsilcilerinin nüfus cüzdanları ya da pasaportları,

•Noter tarafından onaylı sözleşme,

Geri Alım (Vefa) hakkı harcı noter ya da tapuda düzenlendiğinde farklı maliyetler belirlenmektedir.

Satış işlemi esnasında kurulması sonucunda devir harcı dışında herhangi bir ücret ödenmez. Fakat binde 7,5 oranında damga vergisi ödenmektedir. 

Satış sonrasında yapılan sözleşmede ise binde 5.94 oranında tapu harcı ödenmektedir. Aynı zamanda vefa hakkı terki içinde maktu terkin harcı tahsil edilmektedir.

Geri alım hakkı; taşınmazın eski malikine, taşınmazını tekrar alabilme imkanı verdiği için Gayrimenkul Hukukunda önemli bir yere sahiptir. Gayrimenkul Hukukuna ilişkin, geri alım hakkının kullanılması ve diğer alanlarda hak kaybı yaşamamak adına alanında uzman bir avukata başvurmakta fayda vardır.

Av. Yeşim Ezgi TÜRKMEN